Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Das Eigenheim vollfinanzieren

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Viele Menschen haben den Wunsch nach Wohneigentum. Denn dieses bietet diverse Vorteile – vom meist höheren Lebenskomfort bis hin zur angestrebten Altersvorsorge ist praktisch alles als Anreiz für Wohneigentum dabei. Doch nur die wenigsten Menschen können sich diesen Traum wirklich leisten. Zumindest eine sofortige Bezahlung aller anfallenden Kosten ist in aller Regel nicht möglich. Somit werden Finanzierungen nötig, welche Folgekosten wie beispielsweise Zinskosten verursachen. Deren Höhe hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Vor allem aber die Höhe des Eigenkapitals entscheidet darüber, wie hoch die Gesamtkosten einer Baufinanzierung letztlich ausfallen.

Kann gar kein Eigenkapital eingebracht werden, kann sich eine Finanzierung durch Banken in der Praxis als relativ schwierig erweisen. Trifft dies auf Sie zu, sollten Sie sich von Beginn Ihres Vorhabens an darauf einrichten, dass ihr Wunsch nur relativ umständlich und vor allem nur mit höherem Aufwand zu erfüllen sein wird. Allerdings soll dies nicht bedeuten, dass es unmöglich ist, eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital durchzuführen. Im Gegenteil. Eine solche auch als sogenannte Vollfinanzierung bezeichnete Kreditaufnahme bei einer Bank ist also durchaus machbar.

Was Sie über eine Vollfinanzierung wissen sollten

Gehören Sie zur Gruppe der Menschen, die Ihr Wohneigentum zu 100% und somit ohne die Einbringung von Eigenkapital finanzieren müssen, dann sollten Sie sich auf bestimmte Kompromisse einstellen. So wird es bei einer solchen Vollfinanzierung meist zwangsläufig zu einer relativ hohen Ratenbelastung kommen. Zumindest dann, wenn sich der Investitionsbetrag der betreffenden Immobilie im üblichen Umfang bewegt.

Die im Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital höhere Kreditrate hat dabei zwei Gründe: Zum einen führt der umfangreichere Finanzierungsanteil zu einer höheren Zinsbelastung. Denn benötigen Sie als Kreditnehmer mehr geliehenes Kapital, berechnen sich die Zinsen auch auf höhere Summen. Zum anderen jedoch lassen sich die Kreditinstitute ihr im Rahmen von Vollfinanzierungen zweifellos höheres Kreditausfallrisiko bezahlen. In der Tat ist es so, dass das Risiko eines Kreditausfalles bei einer Vollfinanzierung statistisch höher ist als bei Baufinanzierungen, bei denen vom Kreditnehmer Eigenkapital eingebracht werden kann. Möchten bzw. müssen Sie zu 100% finanzieren, wird ein Kreditinstitut also einen entsprechenden Zinskostenaufschlag erheben. Auch dieser erhöht folglich Ihre Gesamtfinanzierungskosten. Bereits vor Beginn Ihrer Finanzierung sollten Sie sich dieser Tatsache bewusst sein und wenn möglich einige Gegenmaßnahmen ergreifen, auf die hier später noch genauer eingegangen werden soll. Nur so lässt sich die teils deutliche finanzielle Mehrbelastung einer Vollfinanzierung etwas eindämmen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ein Rechenbeispiel

Das folgende Beispiel soll Ihnen verdeutlichen, welche Auswirkung eine Vollfinanzierung im Gegensatz zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital haben kann. Entscheidend dabei ist, dass im Rahmen einer Vollfinanzierung einerseits mehr Kapital benötigt wird. Andererseits sind die geforderten Zinssätze der Kreditinstitute wie beschrieben höher – zumindest für einen Teil des Finanzierungsbetrages. Dies hängt mit den sogenannten Beleihungswertrichtlinien zusammen. Da die Kreditgeber eine von ihnen finanzierte Immobilie aus gesetzlichen Gründen nur mit Abschlägen als Sicherheit betrachten dürfen, erfolgt bei einer Vollfinanzierung eine teilweise unbesicherte Kreditausreichung. Einfacher ausgedrückt wird ein Teil des geliehenen Geldes teurer. Für bis zu 60 % des ermittelten Wertes einer Immobilie können besicherte Finanzierungen erfolgen (Realkredit). In diesem Zusammenhang wird oft vom sogenannten Beleihungswert gesprochen, der über die Höhe des besicherten Kreditteils entscheidet. Die noch verbleibenden 40 % des Finanzierungsbetrages unterliegen einem teils deutlich höheren Zinssatz (Personalkredit bzw. Blankokredit). Der Einfachheit halber erfolgt diese Unterteilung hier nur in diese beiden Finanzierungsanteile – auch im folgenden Rechenbeispiel.

Zur Ausgangslage: Verglichen werden zwei verschiedene Finanzierungen. In dem ersten Darlehen ist die Einbringung von Eigenkapital möglich. Die zweite Finanzierung wird komplett ohne Eigenkapital durchgeführt. Auf die Berechung von Kreditausreichungsgebühren (Agio bzw. Disagio) wird aus Gründen der Berechnungstransparenz verzichtet. Auch Nebenkosten bleiben in den folgenden Berechnungen außen vor. Die Bonität des Interessenten wird bei beiden Berechnungen als gut beurteilt bzw. angenommen. Die angenommenen Zinssätze sind nur hypothetisch und entsprechen nicht den aktuellen Zinssätzen.

Zur Berechnung Nr. 1 – Baufinanzierung mit Eigenkapital:

Sie möchten eine Immobilie erwerben, deren Verkehrswert bei 250.000 Euro liegt. Der dafür geforderte Preis des Objektes beläuft sich ebenso auf 250.000 Euro. Da Sie „nur“ 110.000 Euro besitzen, wird eine Teilfinanzierung nötig, damit Sie Ihr Wunschobjekt kaufen können. Nach ausgiebigem Konditionsvergleich liegt Ihnen nun folgendes Angebot vor:

  • Finanzierungsbedarf: 140.000€
  • Zinssatz: 2,99 Prozent p.a.
  • Zinsbindungsfrist: 10 Jahre fest
  • Anfänglicher Tilgungssatz: 2 Prozent p.a.
  • Kreditrate: 582,17€
  • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 107.410€
  • Laufzeit bis zur Volltilgung: etwas mehr als 30 Jahre

Zur Berechnung Nr. 2 – Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ohne jegliches Eigenkapital einbringen zu können, möchten Sie eine Immobilie kaufen. Deren Kaupreis und Verkehrswert liegen jeweils bei 250.000 Euro. Eine Vollfinanzierung ist nötig. Folgendes Angebot liegt Ihnen vor:

  • Finanzierungsbedarf: 250.000 Euro
  • Zinssatz: 3,94 % p.a.
  • Zinsbindungsfrist: 10 Jahre fest
  • Anfänglicher Tilgungssatz: 2 % p.a.
  • Kreditrate: 945,83 Euro
  • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 193.144 Euro
  • Laufzeit bis zur Volltilgung: etwas mehr als 32 Jahre

Vergleich beider Finanzierungen und Fazit

Im Rahmen der Vollfinanzierung wird ein deutlich höherer Zinssatz angeboten – aufgrund des naturgemäß höheren Kreditausfallrisikos. Dieser Zinssatz wird als sogenannter Mischzins bezeichnet und ermittelt sich aus dem besicherten und einem unbesicherten Kreditanteil. Während sich der besicherte und deshalb zinsgünstigere Teil auf ca. 150.000 Euro beläuft, beträgt der unbesicherte Teil 100.000 Euro (Verhältnis ca. 60 % : 40 %). In der Beispielfinanzierung mit Eigenkapital hingegen bleibt die Finanzierungssumme innerhalb des Beleihungswertes, also innerhalb der ersten 60 % des Immobilienwertes. Dies ermöglicht einen günstigeren Zins, da kein zweiter kostenintensiverer Kreditteil benötigt wird.

Beim Vergleich beider Berechnungen fällt vor allem die unterschiedlich hohe Ratenbelastung auf. Diese mag im ersten Moment der unterschiedlich hohen Kreditsummen geschuldet sein. Das stimmt jedoch nur bedingt. Zwar tilgen Sie im Beispiel der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital innerhalb der Festzinsbindung insgesamt einen höheren Betrag als im ersten Fall. Doch ein ganz erheblicher Teil der Mehrzahlung resultiert aus den höheren Zinskosten. Im Rechenbeispiel mit Eigenkapital zahlen Sie als Kreditnehmer innerhalb der ersten 10 Jahre Zinsen in Höhe von insgesamt ca. 37.270 Euro. Im Rahmen der Vollfinanzierung hingegen fallen stolze 88.428 Euro an, die gestemmt werden müssen. Dies macht Ihnen sicher das Ausmaß der finanziellen Mehrbelastung einer Vollfinanzierung deutlich.

Tipps zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wie bereits beschrieben, ist die finanzielle Raten- und Zinsbelastung im Rahmen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital oftmals besonders hoch. Dies steigert für Sie als Kreditnehmer natürlich das Risiko späterer finanzieller Engpässe. Aus diesem Grund sollten Sie sich bereits vor Abschluss Ihrer Finanzierung über bestimmte Faktoren Gedanken machen. Es ist ratsam, diese schon beim Vergleich verschiedener Angebote zu berücksichtigen.

So sollten Sie grundsätzlich immer versuchen, möglichst hohe vertragliche Sondertilgungen zu vereinbaren. Im Rahmen einer klassischen Baufinanzierung wird dafür ein jährlich maximaler Wert festgelegt. Vereinbaren Sie beispielsweise einen Tilgungsbetrag von jährlich 5 % der Kreditsumme, dann ermöglicht dieser es Ihnen, außerplanmäßige Tilgungen bis zu dieser Höhe vorzunehmen. Eine Pflicht zur Sondertilgung besteht allerdings nicht. Ist keine oder nur eine sehr begrenzte Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung eingeräumt, dann schränkt dies Sie als Kreditnehmer später unter Umständen sehr ein. Unnötige Zinskosten wären die Folge, wenn keine Tilgung (mehr) möglich wäre. Und dies gilt vor allem eben bei Vollfinanzierungen. Denn aufgrund der dabei schlechteren Konditionen und höheren Kreditbeträge machen sich spätere Sonderzahlungen bei Vollfinanzierungen für Sie praktisch doppelt bezahlt. In dieser Hinsicht sollten Sie als Kreditnehmer also immer möglichst frei sein.

Wie bereits mehrfach beschrieben, ist die Ratenbelastung einer Vollfinanzierung meist relativ hoch. Dies birgt für Sie später unter Umständen das Risiko finanzieller Schwierigkeiten. Deshalb ist es grundsätzlich ratsam, das Darlehen zunächst mit einer möglichst langen Laufzeit zu gestalten. Auf diese Weise lässt sich die Ratenbelastung etwas senken. Die Konditionen hingegen sind nicht zwangsläufig schlechter. Allerdings sei an dieser Stelle nochmals auf die vereinbarte Sondertilgung hingewiesen. Im Zusammenhang mit sehr langen Kreditlaufzeiten sind diese ganz besonders wichtig. Können Sie beides – lange Kreditlaufzeit und die Möglichkeit hoher Sondertilgungen – geschickt miteinander verbinden, genießen Sie später den Vorteil einer möglichst geringen monatlichen Belastung und können wenn möglich dennoch großzügig Tilgen. Zwar nicht mittels regelmäßiger Kreditraten, aber außerplanmäßig. Auch dies senkt letztlich die Zinsbelastung Ihrer Finanzierung.

Auch bei einer Vollfinanzierung besteht das allgemeine Zinsänderungsrisiko. Läuft die Zinsbindungsdauer ab, kann Ihre Finanzierung plötzlich deutlich teurer werden, falls die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt zwischenzeitlich gestiegen sein sollten. Kommt es dazu, ist das vor allem bei Vollfinanzierungen ungünstig. Denn bei diesen ist der noch verbleibende Kreditbetrag in aller Regel relativ hoch. Gerade die Tilgung der ersten Jahre ist hingegen meist sehr überschaubar. Deshalb ist es wichtig, Maßnahmen zur Sicherung zukünftiger Zinssätze zu ergreifen. Am besten bereits frühzeitig im Rahmen des Finanzierungsabschlusses. So sollten Sie beispielsweise einen Bausparvertrag besparen, der Ihnen später die Aufnahme eines (meist) recht zinsgünstigen Darlehens ermöglicht. Zum Ablauf der Zinsbindungsdauer kann dieses zur Ablösung bzw. Teilablösung der Baufinanzierung dienen und äußerst wertvoll sein. Zudem wird der Darlehenszins eines Bausparkredites bereits bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegt. Ein späterer Anstieg des Zinssatzes ist somit nicht möglich, was die allgemeine Planbarkeit Ihrer Finanzierung erhöht. Allerdings muss eine Besparung des Bausparkontos neben der Kreditrate finanziell möglich sein.

Letztlich sollten Sie im Rahmen Ihres Baufinanzierungsabschlusses immer auch Ihre weitere Ausgaben im Blick haben. Diese sollten optimiert werden, um laufende Kosten einzusparen. Ein klassischer Punkt, der oftmals Einsparungen ermöglicht, sind Versicherungen. Da zumindest Lebens- und Wohngebäudeversicherung im Zusammenhang mit Ihrer Finanzierung ohnehin genauer betrachtet werden, bietet sich ein Rundum-Check aller Verträge an. Können Sie die durch alle Versicherungen insgesamt entstehende regelmäßige Belastung etwas senken, entsteht mehr finanzieller Spielraum – zum Beispiel für die Kreditrate oder die Ansparung von Kapital für spätere Sondertilgungen.

Hier noch einmal die wichtigsten Punkte auf einen Überblick:

  • vereinbaren Sie möglichst hohe Sondertilgungen
  • halten Sie die regelmäßigen Belastungen nach Möglichkeit gering
  • Maßnahmen zur Zinssicherung ergreifen
  • Sonstige Ausgaben prüfen (Versicherungen, …)
Baufinanzierung berechnen

 

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