Günstige Baufinanzierung: Diese Faktoren müssen Sie beachten!

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Lesen Sie hier, welche Faktoren eine günstige Baufinanzierung ausmachen.

Zinskonditionen – ein wichtiger Faktor

Der Erwerb von Wohneigentum gehört für die meisten Menschen sicher zu den finanziell größten Anschaffungen ihres Lebens. Doch sollte dieser Wunsch auch bei Ihnen sehr groß sein, ist es trotzdem ratsam, ihn nicht um jeden Preis umzusetzen – zumindest nicht überstürzt. Vielmehr gilt es zu prüfen, ob die Anschaffung von Immobilien ohne zu große finanzielle Einschnitte zu realisieren ist. Denn wer einen Baufinanzierungskredit aufnimmt, zahlt diesen im Regelfall über 25 bis 35 Jahre hinweg ab – ein enorm langer Zeitraum. Kommt es zur Finanzierung bei einer Bank, sollten Sie in jedem Fall darauf achten, dass Sie diese möglichst „günstig“ für sich gestalten. Doch was genau bedeutet „günstig“ in diesem Zusammenhang eigentlich?

Eine günstige Baufinanzierung sollte einfach passen – in vielerlei Hinsicht. Dabei bedeutet „günstig“ in erster Linie natürlich, dass es sich um eine für Sie möglichst preiswerte Baufinanzierung handelt. Vor allem der berechnete Zinssatz spielt dabei eine wichtige Rolle. Denn seine Höhe wird bei der Zinskostenberechnung zugrunde gelegt und entscheidet deshalb letztlich darüber, wie viel Zinsen Ihnen als Kreditnehmer für das geliehene Kapital über die Gesamtlaufzeit berechnet werden. Andererseits gibt es weitere Faktoren, die dazu beitragen können, dass Ihre Baufinanzierung als günstig zu bewerten ist. Da es sich bei Baufinanzierungen wie bereits erwähnt um recht langfristige Kreditaufnahmen handelt, sollten Sie zunächst aber auf möglichst preisgünstige Zinskonditionen Acht geben. Aufgrund ihrer langen Laufzeit haben Sie einen entsprechend großen Einfluss auf die Gesamtkosten. Vor Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung gilt es also, ausgiebige und sorgfältige Preis- bzw. Zinsvergleiche vorzunehmen. Dafür können beispielsweise Online-Vergleichsrechner wie unser Baufinanzierungsrechner oder der Rechner auf baukredit-rechner.org sehr nützlich sein. Diese sind einfach zu bedienen und bieten praktisch größtmögliche Konditionstransparenz. Aber auch Angebote von Banken vor Ort können Sie alternativ oder unterstützend zum Zinsvergleich einholen und vergleichen.

Oftmals unterschätzt – die Zinsbindungsfrist

Allerdings sollte es Ihnen beim Vergleich nicht ausschließlich nur um die gebotenen Zinskonditionen gehen. Denn auch andere Faktoren entscheiden letztlich darüber, ob sie eine passende Baufinanzierung abschließen oder eher nicht. So ist es beispielsweise auch die vertragliche Zinsbindungsfrist, die dafür äußerst wichtig ist. Sie entscheidet, wie lange der festgelegte Zinssatz gilt. In der Praxis sind 5, 10 oder 15 Jahre üblich. Je nach Anbieter sind jedoch auch davon abweichende Bindungsfristen möglich. Da die meisten Baufinanzierungen deutlich länger laufen als die vereinbarten Zinsbindungsfristen, kommt es zum Ablauf der Zinsbindung, ohne dass das Darlehen bis dahin komplett zurückgezahlt wurde. Dann wird im Regelfall eine Weiterfinanzierung nötig. Je nach zwischenzeitlicher Zinsänderung an den Geld- und Kapitalmärkten kann diese allerdings deutlich teuer werden als die ursprüngliche Finanzierung. Für Sie als Kreditnehmer stellt das ein großes Kostenrisiko dar. Denn wie sich die Zinsen zukünftig allgemein verändern werden, ist grundsätzlich kaum abschätzbar. Befinden Sie sich bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase, sollte also auf eine möglichst lange Zinsbindungsfrist geachtet werden. Nur so sichern Sie sich Ihren relativ günstigen Zins für möglichst lange Zeit. Die gegenüber einer kürzeren Bindungsfrist erst später teurer werdenden Konditionen können eine enorme Kosteneinsparung bedeuten. Einerseits durch den dann erst später gültigen höheren Zins. Andererseits jedoch auch dadurch, dass die später zugrunde liegende Restschuld durch den längeren zwischenzeitlichen Abtrag entsprechend niedriger ist. Die Zinslast wird in diesem Fall rechnerisch also ohnehin geringer. Der Vollständigkeit halber sei ergänzend noch erwähnt, dass für Hochzinsphasen logischerweise die umgekehrte Empfehlung gilt. In Marktphasen vermeintlich hoher Zinskosten sollten Sie Ihre Zinsbindung bewusst möglichst kurz wählen. Denn unterliegt Ihr Kredit beispielsweise einer Bindungsfrist von lediglich 5 Jahren, können Sie bereits nach dieser Frist von wahrscheinlich niedrigeren Zinskosten profitieren.

In diesem Zusammenhang noch ein Hinweis für die Praxis. Je nach Zinserwartung unterscheiden sich die Zinssätze von Angeboten verschiedener Zinsbindungsfristen. So ist es innerhalb einer Niedrigzinsphase beispielsweise im Regelfall so, dass für Baufinanzierungen mit einer längeren Zinsbindung höhere Zinssätze verlangt werden als für vergleichbare Angebote, die einer kürzeren Zinsbindungsdauer unterliegen. Das ist nachvollziehbar. Denn angesichts der Erwartung eher steigender Zinsen an den Märkten nehmen Kreditinstitute entsprechende Aufschläge vor. In den meisten Fällen sind diese Aufschläge jedoch vergleichsweise gering und sollten Sie nicht davon abhalten, wie bereits empfohlen eine lange Zinsbindungsdauer zu wählen. Auch wenn Angebote mit kürzerer Bindungsfrist zunächst sicher verlockend preisgünstig sind. Umgekehrt gilt dies wiederum für Zeiten eines höheren allgemeinen Zinsniveaus. Auch die Zinsbindung ist also entscheidend, wenn es um die Frage geht, ob eine Baufinanzierung passend und somit günstig ist.

Auf Flexibilität achten

Gerade wenn man langfristige Verpflichtungen eingeht, sind die Gefahren zukünftiger vertraglicher Einfluss- bzw. Störfaktoren nur sehr schwer abschätzbar. Auch Baufinanzierung gehören zu solchen äußerst lang laufenden Vertragsverhältnissen. Werden Sie beispielsweise auch in zehn noch in der Lage sein, die vertragliche Kreditrate zu stemmen? Oder wird gar eine vorzeitige Ablösung des Kredits möglich sein? Das sind Fragen, die Sie bei Kreditabschluss sicher noch nicht beantworten können. Deshalb sollten Sie bereits bei Vereinbarung Ihrer Baufinanzierung unbedingt auf möglichst hohe Flexibilität achten. Zum Beispiel sollte die Kreditrate nicht zu hoch angesetzt werden. Auch wenn sich die rechnerische Kreditlaufzeit dann etwas länger gestaltet als Sie eventuell zunächst geplant hatten. Vor allem aber auch auf die Möglichkeit späterer Sonderzahlungen sollten Sie keinesfalls verzichten. Denn diese können insgesamt betrachtet äußerst positiven Einfluss auf die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung haben.

Im Rahmen einer klassischen Baufinanzierungen sind Sondertilgungen grundsätzlich begrenzt. Es ist nicht möglich, geliehenes Kapital jederzeit so zurückzuführen, wie man als Kreditnehmer möchte. Vielmehr existiert eine meist prozentuale Festlegung, wie hoch jährliche Sondertilgungen maximal sein dürfen. Darüber hinausgehende Tilgungen würden seitens des Kreditinstitutes abgewiesen bzw. erst im nächsten Jahr berücksichtigt. Angesichts der Tatsache, dass Sondertilgungen sofort zu einer Minderung der Zinslast führen, ist eine solche Begrenzung aus Sicht des Kreditnehmers sehr ungünstig. Denn effektiv bedeuten Sonderzahlungen eine Einsparung von Zinskosten. Sie sollten aus diesem Grund darauf Acht geben, den prozentualen Satz zulässiger Sondertilgungen vertraglich wenigstens möglichst hoch zu gestalten.

Nicht zu vermeiden – Nebenkosten

Wer Wohneigentum erwirbt, kann bestimmte dabei anfallende Nebenkosten nicht vermeiden. Angefangen von der Grunderwerbsteuer über verschiedene Kreditgebühren bis hin zu indirekt entstehenden Kosten für Lebensversicherungen oder Ähnliches. Eine ganze Reihe von Kostenpunkten entstehen meist mehr oder weniger zwangsläufig. Doch zumindest die Höhe zusätzlicher Kosten der Baufinanzierung kann durchaus beeinflusst werden. Und angesichts des sorgfältigen Vergleichs von Zinssätzen und Zinsbindungsfrist sollten Sie diese nicht aus den Augen verlieren.

Ein typisches Beispiel für Nebenkosten von eine Darlehen sind die weitverbreiteten Schätzgebühren. Im Rahmen einer Baufinanzierung müssen Kreditinstitute bestimmte Richtlinien einhalten. So müssen zum Beispiel bestimmte Grenzen ermittelt werden, um bestimmen zu können, wie hoch die besicherten bzw. unbesicherten Kreditanteile des betreffenden Darlehens letztlich sind. Dazu ist eine genaue Ermittlung des Immobilienwertes bzw. des sogenannten Beleihungswertes notwendig. Für den damit zusammenhängenden Aufwand berechnen Kreditinstitute nicht selten sogenannte Schätzgebühren, welche in Einzelfällen sogar bereits für die Erstellung verbindlicher Angebote berechnet werden. Sie sollten darauf achten, Angebote zu nutzen, in denen nach Möglichkeit keine separaten Schätzgebühren anfallen. Zumindest sollten Sie diese berücksichtigen, wenn es um den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote geht.

Auch Versicherungen sind ein Bestandteil, über den es bei einer Neufinanzierung nachzudenken gilt. So ist es natürlich notwendig, das neu errichtete bzw. erworbene Objekt ausreichend abzusichern. Kreditgeber beachten ihrerseits bereits im Eigeninteresse, dass einen solcher Schutz nicht vergessen wird. Und auch die Absicherung der Kreditnehmer selbst ist im Rahmen einer Baufinanzierung üblich. Das ist auch gut so. So schützt beispielsweise eine Risikolebensversicherung nicht nur die Ansprüche des Kreditgebers, falls der Kreditnehmer bzw. einer der Kreditnehmer während der Darlehenslaufzeit versterben sollte. Auch Sie als Darlehensnehmer selbst bzw. ihre Angehörigen profitieren im Fall der Fälle von diesem Schutz. Denn fällt plötzlich ein Einkommen zur Finanzierung der eigenen Immobilie weg, geraten Betroffene ohne Absicherung nicht selten in finanzielle Schwierigkeiten. Die Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie ist im Extremfall die Folge. Auch die zukünftig laufend anfallenden Kosten für Versicherungen sollten Sie also von vornherein. Zudem ist es ratsam, möglichst preiswerte Verträge abzuschließen. Denn auch deren Kosten haben letztlich Einfluss auf Ihre Gesamtfinanzierungskosten und entscheiden somit mit darüber, ob Ihre Immobilienfinanzierung als „günstig“ zu bewerten ist.

Hier noch einmal alle kurz beschriebenen Punkte in der Übersicht:

  • Zinskonditionen beachten
  • passende Zinsbindungsfrist wählen
  • Tilgungsmöglichkeiten berücksichtigen und klug gestalten
  • anfallende Nebenkosten berücksichtigen bzw. optimieren (Gebühren, Versicherungen,…)
Baufinanzierung berechnen

 

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