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Immobilienkredit mit Eigenkapital oder als Vollfinanzierung aufnehmen?

Immobilienkredit mit Eigenkapital oder als Vollfinanzierung aufnehmen?

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Für die Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Neben der Wahl der Zinsbindung gibt es auch ganz unterschiedliche Varianten beim Eigenkapital. Ob eine Finanzierung mit Eigenkapital aufgenommen wird, oder als Vollfinanzierung, kann unterschiedliche Gründe haben. Am Ende ist es am wichtigsten, dass die jeweilige Finanzierungsvariante am besten zu dem passt, was Sie sich für Ihren Immobilienkredit wünschen.

Was für Eigenkapital spricht, und wieso manchmal eine Vollfinanzierung die bessere Wahl sein kann, erfahren Sie in unserem nachfolgenden Immobilienkredit-Ratgeber.

Was für eine Finanzierung mit Eigenkapital spricht

Das Eigenkapital hat früher eine noch größere Rolle bei Immobilienkrediten gespielt, als es inzwischen der Fall ist. Zahlreiche Banken und Baufinanzierer bieten inzwischen auch Vollfinanzierungen an. Doch das Eigenkapital ist nach wie vor eine wichtige Marke bei solchen Krediten. Dies aus einem einfachen Grund: das vom Kreditnehmer mitgebrachte Kapital verbessert die Konditionen des Kredits oft deutlich.

Je mehr Eigenkapital mit eingebracht in die Finanzierung wird, desto günstiger ist ein Immobilienkredit unter dem Strich auch. Wie hoch die Ersparnis ist, hängt von den Konditionen des jeweiligen Anbieters ab. Doch selbst bei einem sehr günstigen Baufinanzierungsanbieter kann ein hoher Anteil an Eigenkapital nochmals eine deutliche Ersparnis mit sich bringen.

Doch nicht jeder Kreditnehmer hat vorher die Zeit oder die Möglichkeiten, Eigenkapital anzusparen. Früher hat dies bedeutet, dass keine Immobilienfinanzierung aufgenommen werden konnte. Die Banken boten Vollfinanzierungen nur in Ausnahmefällen an. Dies hat sich inzwischen längst geändert.

Was tun, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist?

Eigenes Kapital zu haben, senkt zwar die Zinsen für die Baufinanzierung. Dennoch ist es nicht immer möglich, Eigenkapital mit einzubringen. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein. Zum einen ist es das seit Jahren immer niedrig werdende Zinsniveau, das immer mehr Menschen vom Sparen abgebracht hat. Steht dann der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Debatte, fehlt das nicht angesparte Kapital natürlich. Hier bietet sich eine Vollfinanzierung an, anstatt sich dann die Zeit zu nehmen, lange für das Eigenkapital zu sparen.

Möglich ist auch, dass vorher gar nicht über den Hauskauf nachgedacht und deshalb nicht gespart wurde. Dann bietet sich plötzlich die Gelegenheit überhaupt zum Kauf an und es bliebe gar nicht die Zeit, noch Eigenkapital auf die Seite zu legen.

In beiden Fällen kann die Vollfinanzierung die passende Alternative zum Immobilienkredit mit Eigenkapital sein.

Eigenkapital mit verschiedenen Möglichkeiten

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es ganz verschiedene Varianten des Eigenkapitals. Dies kann eine 50-Prozent-Finanzierung sein, bei der die Hälfte des Kaufpreises als eigenes Kapital mit eingebracht wird. Oder dies kann auch eine 70-Prozent-Finanzierung sein, bei der 30 Prozent der Kaufsumme des Hauses oder der Wohnung über Eigenkapital finanziert wird. Je nach Eigenkapital-Anteil ist der prozentuale Anteil des Immobilienkredits unterschiedlich hoch. Der Kreditnehmer hat verschiedene Wahlmöglichkeiten.

Einfach ausgedrückt gilt jedoch eine Regel: je mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung vom Kreditnehmer mitgebracht wird, desto günstiger ist der Kredit unter dem Strich. Das heißt, mit eigenem Kapital kann bei der Aufnahme eines solchen Darlehens einiges an Zinsen und damit zugleich an Geld gespart werden.

Die Möglichkeit der Vollfinanzierung

Ist kein Eigenkapital vorhanden, ist es inzwischen bei vielen Banken und Baufinanzierern möglich, eine Vollfinanzierung für den Immobilienkauf aufzunehmen. Die Konditionen können je nach Anbieter ganz unterschiedlich sein.

Wird kein Eigenkapital mitgebracht, sind die Zinsen höher, als dies mit eigenem Kapital der Fall wäre. Dennoch sind auch Vollfinanzierungen inzwischen günstig zu haben. Wer dazu auch noch eine möglichst lange Zinsbindung wählt, kann auch mit einer 100-Prozent-Finanzierung sparen, da sich der Zeitraum bis zur benötigten Anschlussfinanzierung möglichst lange hinzieht.

Bei einer Vollfinanzierung gilt, wie bei jedem anderen Immobilienkredit auch: ein Vergleich ist vor einem Kreditabschluss dringend zu empfehlen. Neben der Hausbank sollten deshalb auch andere Anbieter in Betracht gezogen werden. Mit einem Baufinanzierungsrechner lassen sich unverbindlich entsprechende Finanzierungsangebote vergleichen.

Baunebenkosten mit einem Komplettkredit finanzieren

Neben der Vollfinanzierung mit 100 Prozent gibt es auch die Möglichkeit, eine 110-Prozent-Finanzierung aufzunehmen. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung wird weder für den Kauf des Hauses, noch für die Baunebenkosten Geld mitgebracht.

Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der Immobilienkredit trotz 110 Prozent an Finanzierung unter dem Strich günstiger wäre als eine Vollfinanzierung plus Ratenkredit für die Baunebenkosten.

Mit Eigenkapital bei den Zinsen sparen

Wer möglichst viel eigenes Kapital in die Immobilienfinanzierung einbringt, der kann viel Geld sparen. Das Mitbringen von Eigenkapital wird von den Kreditanbietern mit niedrigeren Zinsen belohnt. Der Grund hierfür ist einfach. Je mehr Kapital ein Kreditnehmer in eine Finanzierung mit einbringt, desto niedriger fällt auch das Risiko für die Bank aus. Mit zunehmendem Anteil an Eigenkapital sinkt das Zahlungsausfallrisiko für den Kreditgeber. Dieses niedrigere Risiko wird mittels niedrigerer Zinsen an den Kreditnehmer weitergereicht.

Das bedeutet: je mehr Eigenkapital Sie in den vergangenen Jahren angespart haben, desto mehr können Sie bei einem günstigen Immobilienkreditanbieter an Zinsen sparen.

Konditionen der Immobilienkredite gründlich vergleichen

Doch egal, ob jemand eine Vollfinanzierung wählt oder einen Immobilienkredit mit Eigenkapital, das Vergleichen der Konditionen und Anbieter ist wichtig. Mit einem Baufinanzierungsrechner lassen sich zahlreiche verschiedene Darlehen auf ihre Zinsen und sonstigen Konditionen vergleichen.

Empfehlenswert ist es, sich vorab hinzusetzen, und sich die wichtigsten Daten für die gewünschte Immobilienfinanzierung zu überlegen. Dazu gehören neben der gewünschten Kreditsumme und dem mitgebrachten Eigenkapital auch

  • die Dauer der Zinsbindung
  • die gewünschte Laufzeit
  • die gewünschte Höhe der Kreditrate
  • die anfängliche Tilgungsrate
  • ob ein möglicher Ratenwechsel gewünscht wird
  • ob Sondertilgungen kostenfrei möglich sein sollen
  • ob Sie zum Immobilienkredit eine Restschuldversicherung abschließen möchten

Fazit: Es muss nicht immer Eigenkapital sein!

Inzwischen sind die Zinsen für Immobilienfinanzierungen so niedrig, dass Eigenkapital nicht immer benötigt wird, um einen günstigen Kredit zu erhalten. Natürlich sind die Zinsen noch ein wenig niedriger, wenn eigenes Kapital für den Hauskauf mit eingebracht wird. Doch aufgrund des niedrigen Zinsniveaus hält sich die Ersparnis inzwischen im Rahmen.

Angesichts der steigenden Immobilienpreise stellt sich hingegen die Frage, ob es überhaupt sinnvoll ist, erst Eigenkapital zu niedrigen bis gar keinen Zinsen mehr anzusparen. Je teurer Häuser und Eigentumswohnungen werden, desto teurer wird es unter dem Strich auch, selbst wenn in der Zwischenzeit eigenes Kapital für den Kauf angespart wird. Da lohnt sich eine 100-Prozent-Finanzierung möglicherweise weit mehr und lässt einen am Ende sogar noch Geld sparen!

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