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Immobilienkredite mit Disagio

Immobilienkredite mit Disagio

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Für die Immobilienfinanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten. Die am wenigsten bekannteste ist der Kredit mit Disagio. Was eine solche Finanzierung ist und was dabei beachtet werden sollte, erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber, den Sie nachfolgend finden.

Ein Darlehen mit Disagio ist eine ganz andere Art Kredit als sonst üblich. Während eine Finanzierung sonst zu 100 Prozent ausgezahlt wird, ist dies bei dieser Kreditform anders. Bei einem Ratenkredit oder einem Immobilienkredit, der mit Disagio aufgenommen wird, kommt es nicht zur kompletten Auszahlung der Kreditsumme. Die kreditgebende Bank behält bereits bei der Auszahlung einen Teil der Darlehenssumme ein. Dieser Teil gilt dann als vorab gezahlter Zins auf den aufgenommenen Kredit. Das Disagio kann unterschiedlich hoch sein, dies kommt auf den Wunsch des Kreditnehmers und den Kreditvertrag an.

Beispiel für einen Immobilienkredit mit Disagio

Die Finanzierung für ein Haus wird mit einem Disagio von fünf Prozent aufgenommen. Die Kreditsumme beträgt 150.000 Euro. Zur Auszahlung kommt das Darlehen nach Abzug der fünf Prozent zu 95 Prozent. Das heißt: ausgezahlt werden nach Abzug des Vorab-Zins 142.500 Euro. Der Auszahlungskurs beträgt dabei 95 Prozent der aufgenommen Finanzierungssumme. Aber: zurückgezahlt werden muss nicht nur dieser Anteil, sondern der Immobilienkredit muss zu 100 Prozent getilgt werden. Das heißt, auch die fünf Prozent, die als vorab gezahlte Zinsen gelten, müssen natürlich zurückgezahlt werden.

Was für eine Immobilienfinanzierung mit Disagio spricht

Bei einem Immobilienkredit kann das Disagio genutzt werden, damit ein Teil der Zinsen bereits bei der Auszahlung abgezahlt ist. Dadurch kann sich der Kreditnehmer mehr auf die Tilgung des Darlehens konzentrieren, als auf das Zahlen der Zinsen. Doch die Frage, ob es Nachteile dieser Finanzierungsmöglichkeit gibt, muss leider mit Ja beantwortet werden.

Dennoch ist es für Kreditnehmer, die über einen Kredit mit Disagio nachdenken, empfehlenswert, sich beide Möglichkeiten durchzurechnen. Da der effektive Jahreszins die Kosten für einen solchen Kredit aufzeigt, können die beiden Kredite nebeneinander gestellt und miteinander verglichen werden. Wichtig ist dabei, dass der Vorab-Zins in die Rechnung mit einbezogen wird, da dieser ja trotz der vorzeitigen Zahlung ein Teil der Kreditkosten ist.

Die Nachteile eines Immobilienkredit mit Disagio

So vorteilhaft eine Baufinanzierung mit Disagio erscheinen mag, so ist der Nachteil dieser Finanzierungsvariante doch oft größer als ihr Vorteil. Der Kreditnehmer muss durch den Vorab-Zins unter dem Strich höhere Zinsen bezahlen. Dadurch kann seitens der Banken der nominale Zinssatz möglichst klein gehalten werden und diese Art der Immobilienfinanzierung wirkt dadurch günstiger als andere. Doch dass ein solches Darlehen tatsächlich günstiger ist, ist nicht der Fall. Die Bank, die solche Kredite vergibt, will natürlich trotzdem nicht auf ihre Zinsgewinne verzichten.

Der effektive Jahreszins, der die Gesamtkosten einer Finanzierung aufzeigt, wird bei einem Kredit mit Disagio ganz anders berechnet, als dies sonst der Fall ist. Für die Kreditnehmer ist diese Berechnung oft nicht durchschaubar. Es empfiehlt sich deshalb, selbst gut nachzurechnen, welche Finanzierungsvariante unter dem Strich wirklich weniger kostet!

Beide Seiten gründlich abwägen

Das Disagio kann sich lohnen, wenn der Effektivzins trotzdem niedrig ist. Allein auf den Sollzinssatz, also den Nominalzins zu achten, kann hingegen ein Trugschluss sein. Vor der Aufnahme einer Baufinanzierung mit Disagio gilt es deshalb, beide Finanzierungsvarianten hinsichtlich ihrer Kosten miteinander zu vergleichen. Unter dem Strich zeigt sich dann, welche Möglichkeit die günstigere Variante ist.

Wichtig ist auch, vor dem Abschluss eines Immobilienkredits mit Disagio gut zu rechnen, wie hoch der Vorab-Zins sein soll. Da es hier ganz unterschiedliche Varianten gibt, ist auch da das Abwägen wichtig. Ein höheres Disagio bedeutet nicht automatisch, dass der Kredit dann auch tatsächlich günstiger ist, als wenn ein niedriger Vorab-Zins gewählt wird.

Passende Immobilienfinanzierungen vergleichen

Wer einen Immobilienkredit mit Disagio abschließen möchte, kann mit einem Vergleichsrechner nach entsprechenden Angeboten suchen. Dabei ist es zu empfehlen, die Höhe des Vorab-Zinses direkt einzugeben, damit auch passende Kredite gefunden werden können. Die Höhe des Disagios hängt davon, wie viel Sie vorab von den Zinsen der beantragten Baufinanzierung zahlen möchten. Der Rest des Kredits wird dann nach Abzug des vorab gezahlten Zinssatzes ausgezahlt.

Wer die Angabe nicht direkt beim Vergleich macht, sondern dies erst im Kreditvertrag vereinbaren lässt, könnte jedoch die eine oder andere Überraschung bei den Zinsen erleben. Da das Disagio zum Teil zu höheren Zinsen und damit höheren Kosten für eine Immobilienfinanzierung führt, kann dies unter dem Strich eine teure Angelegenheit werden.

Gut rechnen vor dem Abschluss!

Damit der Immobilienkredit mit Disagio nicht teurer wird als ein Darlehen ohne Vorab-Zins, gilt es gut zu rechnen. Der Effektivzins ist bei einer solchen Finanzierung oft nur bedingt durchschaubar für den Kreditnehmer. Vor einem Kreditabschluss kann deshalb beim Anbieter nachgefragt werden, wie sich der effektive Jahreszins genau zusammensetzt. Da der Sollzinssatz nur der Nominalzins ist, sagt dieser nichts über die Kosten für den Kredit mit Vorab-Zins aus. Diese Aussage trifft nur der Effektivzins.

Die Kosten sollten vor dem Abschluss einer solchen Immobilienfinanzierung genau durchgerechnet werden. Anhand des effektiven Jahreszinses ist es auch möglich, verschiedene Angebote für solche Darlehen miteinander zu vergleichen. Einen entsprechenden Immobilienkredit Vergleich mit Disagio bieten auch wir an.

Mit oder ohne Disagio abschließen?

Anhand der vielen verschiedenen Möglichkeiten, die es im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt, haben Sie als Kreditnehmer die Wahlfreiheit. Sie können ein Darlehen ohne Disagio abschließen und darauf verzichten, einen Vorab-Zins zu bezahlen. Der Immobilienkredit kommt dann zur vollen Auszahlung. Dadurch ist es nicht erforderlich, eine höhere Kreditsumme abzuschließen, als tatsächlich für den Kauf des Hauses oder der Wohnung benötigt wird.

Ob der Kredit mit Disagio am Ende möglicherweise deutlich teurer ist als eine herkömmliche Baufinanzierung, lässt sich schon vorab berechnen. Ist dies der Fall, kann statt einem Kredit mit Disagio ein ganz normales Darlehen mit voller Auszahlung der beantragten Kreditsumme gewählt werden.

Fazit: Die Entscheidung trifft der Kreditnehmer!

Bei den Raten sparen, das ist mit Disagio durchaus möglich. Für Sie als Kreditnehmer ist es zu empfehlen, beide Möglichkeiten gut durchzurechnen. Fällt für das Disagio ein höherer Effektivzins an als bei einem herkömmlichen Immobilienkredit, lohnt sich die Aufnahme eines solchen Darlehens nicht. Sind die Kosten dafür hingegen nahezu identisch mit einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung mit Zahlung der Zinsen über die gesamte Laufzeit, kann über den Abschluss eines solchen Kredits nachgedacht werden.

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