Umschuldung der Baufinanzierung: Jetzt profitieren!

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Im Rahmen einer klassischen festverzinslichen Baufinanzierung werden sogenannte Zinsbindungsfristen mit der Bank vereinbart. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den der Zinssatz des betreffenden Kredites vertraglich festgeschrieben ist. Zum Zeitpunkt der Kreditbeantragung muss sich der Kreditnehmer also entscheiden, welche Zinsbindungsdauer er wählen möchte. Bindungsfristen von 5, 10 oder 15 Jahren sind bei den kreditgebenden Banken üblich. Je nach Bank können aber auch davon abweichende Zeiträume angeboten werden. Zinsbindungsfristen sind durchaus als Besonderheit einer Baufinanzierung zu betrachten. Denn bei herkömmlichen Festzinskrediten – zum Beispiel bei klassischen Konsumdarlehen – entspricht die Dauer der Zinsfestschreibung der Laufzeit des Kredites. Anders bei Baufinanzierungen. Hier läuft die vereinbarte Zinsbindungsfrist ab, obwohl ein entsprechender Restkreditbetrag noch offen bleibt. Zu diesem Zeitpunkt muss sich ein Kreditnehmer um die Weiterfinanzierung seines Darlehens kümmern.

Ist die Bindungsfrist einer Baufinanzierung beendet, kann deren Anschlussfinanzierung ohne Weiteres erfolgen. Befinden Sie sich mit Ihrem Darlehen in einer solchen Situation, sollten Sie den Zeitpunkt unbedingt nutzen, um Konditionen zu vergleichen. Denn auch ein Wechsel des Anbieters ist zum Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindungsfrist problemlos möglich. Gerade bei langfristigen Finanzierungen, zu denen auch die Baufinanzierung gehört, kann ein Konditionsvergleich bares Geld sparen. Wird die Bank gewechselt bzw. ein neuer Kredit aufgenommen, um das bestehende Darlehen abzulösen, wird auch von der sogenannten Umschuldung gesprochen.

Die Umschuldung nach der Festzinsbindung

Wie beschrieben ist eine Umschuldung unkompliziert und kostengünstig, wenn die Festzinsbindung des betreffenden Kredites bereits abgelaufen ist. Denn zu diesem Zeitpunkt besteht für Sie keine vertragliche Bindung gegenüber dem ursprünglichen Kreditgeber mehr. Lediglich die fristgerechte Zahlung des noch offenen Kreditbetrages muss erfolgen. Bei einer erfolgreichen Umschuldung wird diese jedoch vom neuen Kreditinstitut vorgenommen. Die einzigen Kosten, die Ihnen bei einer Umschuldung nach Zinsbindungsablauf entstehen können, sind Gebühren für die gegebenenfalls nötige Umschreibung bzw. Abtretung einer Grundschuld. Nicht selten können diese Gebühren aber mittels zukünftig geringerer Zinskosten kompensiert werden, sodass sich die Umschuldung für Sie trotzdem finanziell lohnt.

Bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umschulden – geht das?

Etwas komplizierter gestaltet sich die Umschuldung, wenn die vertragliche Frist bei der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung noch nicht abgelaufen sein sollte. Zwar ist eine Ablösung vom Grundsatz her trotzdem möglich. Jedoch verlangen Kreditinstitute in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn darstellen soll. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei meist von der Veränderung der Zinsen während der Kreditlaufzeit und der noch verbleibenden vertraglichen Zinsbindungsdauer abhängig. Grundsätzlich gilt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung mit längerer verbleibender Zinsbindungsdauer umso höher ausfällt. Ist der Zinsbindungsfristablauf jedoch bereits näher, ist keine allzu hohe Vorfälligkeitsentschädigung mehr zu erwarten. In jedem Fall sollten Sie gegebenenfalls genau prüfen, ob sich eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist unter dem Strich für Sie überhaupt finanziell auszahlt. Denn die Konditionen des nutzbaren Konkurrenzangebotes müssten dafür in aller Regel schon deutlich besser sein als die der bestehenden Finanzierung. Umschuldungen innerhalb der Festzinsbindung sind demnach zwar möglich, aber oft nur mit relativ hohen Kosten zu realisieren.

Das sogenannte Forward-Darlehen bietet allerdings eine Möglichkeit, die angestrebte Umschuldung schon vorzubereiten. Dabei handelt es sich praktisch um einen Kredit, dessen Vertrag bereits vor Kreditausreichung unterzeichnet wird. Somit ermöglicht diese Kreditart Ihnen eine gewisse Vorlaufzeit, bis es letztlich zu seiner vertraglichen Ausreichung kommt. Die Konditionen eines Forward-Darlehens stehen dabei jedoch bereits fest und orientieren sich am Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Das Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen demnach, sich derzeitige Zinssätze zu sichern. Je nach Kreditinstitut sind bis zu 60 Monate Vorlaufzeit möglich. In diesem Zusammenhang sei jedoch erwähnt, dass Kreditinstitute im Rahmen eines Forward-Darlehens die aktuellen Zinskonditionen natürlich nicht 1:1 anbieten. Vielmehr berechnen Sie ihren Kunden einen Aufschlag gegenüber den gängigen Zinssätzen. Da ein Forward-Darlehen nur in Zeiten vermeintlich steigender Zinssätze sinnvoll ist, handelt es sich in der Praxis also im Regelfall um einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser ist, hängt wiederum von den Zinserwartungen ab. Die aktuelle Zinsstrukturkurve der Märkte spielt eine wesentliche Rolle bei der Berechnung dieses Zinsaufschlages. Zwar „erkaufen“ Sie sich als Kreditnehmer die Möglichkeit einer späteren Finanzierung per Forward-Darlehen mit dem beschriebenen Zinsaufschlag. Doch ein solcher Kredit bedeutet enorme Zinssicherheit. Aus diesem Grund haben sich Forward-Darlehen vor allem im Rahmen späterer Anschlussfinanzierung durchaus bewährt.

Wann die Zinsbindungsfrist hinfällig ist – eine Sondersituation

Was Umschuldung während der Zinsbindungsfrist betrifft, existiert eine rechtliche Sondersituation. So darf der Kreditnehmer sein Darlehen grundsätzlich immer nach einer Frist 10-jährigen Bindungszeit ablösen – ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Grundlage dafür ist im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden. Im § 489 wird es jedem Kreditnehmer einer Baufinanzierung erlaubt, nach einer 10-jährigen Darlehenslaufzeit eine Sonderkündigung des Vertrages auszusprechen, sofern die ursprüngliche Bindungsfrist der Zinsen des Kreditvertrages länger als 10 Jahre war. Haben Sie also beispielsweise eine 15-jährliche Zinsbindungsfrist vereinbart, besteht nach 10 Jahren trotzdem die Möglichkeit einer Umschuldung. Sofern sich diese für Sie finanziell lohnt, sollten Sie ihre Möglichkeit einer Ablösung nutzen. Wichtig ist jedoch zu beachten, dass diese gesetzliche Grundlage für Sie praktisch den Zinsbindungsablauf nach 10 Jahren bedeutet. Das heißt, dass beispielsweise ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindungsfrist einmalig nach 10 Jahren Laufzeit abgelöst werden kann. Das BGB räumt Ihnen hingegen nicht ein, Ihren Kredit ab dem 10. Laufzeitjahr zu jedem beliebigen Zeitpunkt umzuschulden.

Mögliche negative Auswirkungen einer Umschuldung vermeiden

Wie beschrieben, können Weiterfinanzierung bzw. Umschuldung nach dem Ablaufen der Zinsbindungsfrist auch finanzielle Nachteile für Sie mit sich bringen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn das Zinsniveau des Geld- und Kapitalmarktes seit ursprünglicher Kreditausreichung deutlich gestiegen sein sollte. Die Finanzierung des noch verbleibenden Kreditbetrages wird dann teurer. Häufig sind höhere zukünftige Kreditraten die Folge. Einzige Alternative wäre die Streckung der Kreditlaufzeit, was jedoch wiederum Nachteile birgt.

Um das Risiko ansteigender Zinsen zu verringern, kann einerseits das beschriebene Forward-Darlehen genutzt werden. Denn dieses sichert Ihnen einen heute schon festgelegten Zinssatz für den späteren Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist und Ihre anschließende Weiterfinanzierung. Doch es gibt eine weitere Alternative, die sich zur effektiven Risikominderung eignet – das Bausparen. Bei vielen Sparern hat Bausparen immer noch ein etwas angestaubtes Image. Allerdings bietet es einen Vorteil, von dem Kreditnehmer einer Baufinanzierung enorm profitieren können – Zinssicherheit.

Ab Erreichen der sogenannten Zuteilung bieten Bausparverträge ihren Sparern ein Bauspardarlehen, das meist relativ zinsgünstig ist. Zumindest in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung während der Ansparzeit und der Zinsentwicklung ist dies der Fall. Das größte Plus daran liegt jedoch in der Tatsache, dass die Konditionen dieses Bausparkredites bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben werden – ebenso wie die Konditionen der Ansparphase. So ermöglicht der Bausparvertrag eine höhere Planbarkeit der Gesamtfinanzierung. Für den Fall bis zur späteren Umschuldung ansteigender Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt kann so zumindest ein Teil der betreffenden Finanzierung zinsgünstig abgedeckt werden. Im Idealfall wird der Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages auf das voraussichtliche Ende der vertraglichen Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung abgestimmt.

Ein Rechenbeispiel soll verdeutlichen, wie eine solche (teilweise) Umschuldung rechnerisch funktionieren kann. Die angenommenen Zinssätze sind dabei nur hypothetischer Art und entsprechen nicht zwangsläufig den aktuellen Konditionen. Die Berechnung erfolgt vereinfacht, um möglichst transparent zu sein.

Annahmen zur Berechnung: Sie nehmen einen Baufinanzierungskredit im Umfang von 200.000 Euro auf. Der geschätzte Immobilienwert beläuft sich auf insgesamt 300.000 Euro, was folgende relativ zinsgünstige Finanzierung ermöglicht:

Kreditbetrag 200.000 €
Effektivzins 2,25 % p.a.
Festzinsbindung 10 Jahre
Anfängliche jährliche Tilgung 2,5 %
Kreditrate 811,67 €
Restschuld nach Zinsbindung 143.640,31 €

Parallel zur Baufinanzierung sparen Sie in Ihren Bausparvertrag bei einem nicht näher benannten Anbieter. Nach der Zinsbindungsfrist möchten Sie mit diesem Vertrag einen Teil der späteren Restschuld abdecken. Zudem wird die Besparung Ihres Bausparkontos mit jährlich 90,11€ Wohnungsbauprämie gefördert (Höchstbetrag für zusammenveranlagte Ehegatten). Der rechnerische Zuteilungstermin des Bausparkontos entspricht (ungefähr) dem Zeitpunkt des Zinsbindungsablaufs Ihrer Baufinanzierung – sofern der Bausparvertrag von Ihnen wie geplant bespart wird. Hier die prognostizierten Berechnungswerte Ihres Bausparkontos:

Bausparsumme 50.000 €
monatliche Sparrate ca. 180 €
jährl. geplante Sonderzahlung keine
Guthaben nach 10 Jahren ca. 20.000 €
Guthabenzinssatz 0,5 % p.a.
Darlehenszinssatz 2,75 % p.a.
vertraglicher Regeltilgungssatz mtl. 4 Promille der Bausparsumme

Auswertung und Fazit der Berechnung

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer Finanzierung steht der besparte Bausparvertrag zur Verfügung und deckt einen Teil des weiterzufinanzierenden Restschuld ab. Dabei kann jedoch nicht nur Ihr Guthaben in Höhe von ca. 20.000 Euro zur Kreditablösung dienen. Auch das Bauspardarlehen in Höhe von ca. 30.000€ (Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben) kann dafür – wenn gewünscht – eingesetzt werden. Dessen Zins beträgt allerdings immerhin 2,75 % jährlich. Bei günstiger Zinslage ist die klassische Baufinanzierung unter Umständen preiswerter als das Bauspardarlehen. Sollte das der Fall sein, können Sie auf den Kreditanspruch verzichten und anderweitig finanzieren. In jedem Fall aber haben Sie sich bereits mit Abschluss Ihres Bausparvertrages die Möglichkeit einer späteren Kreditaufnahme gesichert – zum Festzins von 2,75 % pro Jahr. Sollten die Zinsen nach Kreditaufnahme ansteigen und eine Weiterfinanzierung der Restschuld folglich teurer werden, kann das Bauspardarlehen also sehr wertvoll sein. Denn dann setzen Sie neben Ihrem Guthaben auch den Darlehensteil ein. In diesem Fall beträgt die noch zu finanzierende Restschuld der Baufinanzierung lediglich ca. 93.600€ statt ursprünglich ca. 143.600 Euro. Ganze 50.000€ werden dann insgesamt zinsgünstiger bzw. gar zinskostenfrei (Guthaben Ihrem Bausparkonto) weiterfinanziert. Zudem sind bei einem Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Eine vertragliche Begrenzung der jährlichen Sonderzahlungen, wie sie im Rahmen klassischer Baufinanzierungen üblich ist, existiert nicht.

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