Baufinanzierung Vergleich

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Verschiedene Umfragen zeigen, dass immer mehr Menschen den Wunsch hegen, einmal Immobilieneigentum zu besitzen. Selbst junge Befragte können sich gut vorstellen, später einmal in ihren eigenen vier Wänden zu leben und dessen Vorteile zu genießen. Doch nur selten ist es realistisch, Wohneigentum komplett mit Eigenkapital zu erwerben. Zu hoch sind in aller Regel dessen Anschaffungskosten. Für die meisten Betroffenen handelt es sich gar um die finanziell größte Anschaffung ihres Lebens. Zumindest Teilfinanzierungen sind meist unvermeidlich.

Gehören Sie zur Gruppe dieser Personen, sollten Sie sich deshalb genug Zeit für den Baufinanzierung Vergleich nehmen. Einerseits natürlich für die Auswahl des Wunschobjekts. Andererseits aber auch in Sachen Finanzierungsgestaltung. Denn ein ausgiebiger Konditions- und Anbietervergleich kann viel Geld und gegebenenfalls auch Ärger ersparen.

Kleiner Zinsunterschied – große Wirkung

Haben Sie Interesse an einer Finanzierung, sollten Sie sich zunächst mit unserem Baufinanzierungsrechner oder auf immobilienkreditvergleich.net ein Bild über das aktuelle Niveau an den Geld- und Kapitalmärkten machen. Denn die Höhe der allgemeinen Zinsen hat einen entscheidenden Einfluss auf den Preis einer Finanzierung. Zudem erhalten Sie eine ungefähre Orientierung, ob ihre Baufinanzierung historisch betrachtet derzeit als eher preisgünstig oder zwangsläufig als teurer zu betrachten ist. Dies lässt gegebenenfalls Rückschlüsse darauf zu, in welchem Umfang eine Kreditaufnahme für Sie zumutbar bzw. wünschenswert ist – in Abhängigkeit weiterer finanzieller Rahmenbedingungen. So können Sie zunächst einmal Ihren persönlichen finanziellen Spielraum einschätzen.

Schließlich sollten Sie verschiedene Angebote einholen, um sich ein Bild über die für sich persönlich geltenden Zinssätze zu machen. Denn für einige Anbieter von Baufinanzierungen spielen auch Faktoren wie beispielsweise die Einkommenslage des Antragstellers oder dessen familiäre Situation eine entscheidende Rolle für die Höhe der angebotenen Darlehenszinsen.

Im nächsten Schritt ist vor Kreditaufnahme ein Baufinanzierungsvergleich anzustreben, der online durchgeführt bzw. angefordert werden kann. Dieser gibt seinerseits einen Überblick über aktuelle Konditionen und offeriert günstige Finanzierungsangebote. Gerade bei Baufinanzierungsvorhaben sollten entsprechende Konditionsvergleiche dringend vorgenommen werden. Die Gründe dafür liegen in meist zwangsläufig relativ hohen Zinskosten. Denn aufgrund der naturgemäß hohen Finanzierungsbeträge addieren sich die berechneten Zinsen im Laufe der Zeit häufig zu stattlichen Summen. Bereits vermeintlich geringe Zinsunterschiede können letztlich recht große finanzielle Auswirkungen haben. Ein sorgfältiger Vergleich zahlt sich also für Sie aus.

Wie ein Baufinanzierungsvergleich funktioniert und was Sie beachten sollten

Der wohl schnellste und unkomplizierteste Weg, einen Überblick über die aktuelle Zinssituation und die günstigsten Finanzierungsangebote zu erhalten, ist der bereits erwähnte Online-Baufinanzierungsvergleich. Er filtert für Sie die attraktivsten Finanzierungsmöglichkeiten. Um einen solchen Vergleich durchzuführen, müssen Sie einige Daten ihrer Finanzierung kennen und diese entsprechend eingeben. Haben Sie alle Angaben zur Verfügung gestellt, werden Sie über die derzeit zinsgünstigsten Angebote informiert.

Wenn Sie einen Baufinanzierungsvergleich durchführen lassen, sollten Sie allerdings einige Punkte beachten. So basiert ein solcher Vergleich immer auf den von ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Sind diese falsch oder unvollständig kann unter Umständen kein korrektes Ergebnis folgen. Es ist von Vorteil, dass Sie sich bereits vor dem Online-Vergleich zum Beispiel genau Gedanken über die gewünschte Finanzierungshöhe machen, damit ihr Angebot schließlich passend und realistisch ausfällt. Dies gilt auch für die für die Berechnung angegebene Zinsbindungsfrist. Diese sollte der von Ihnen angestrebten Bindungszeit entsprechen. Aufgrund teils deutlich unterschiedlicher Zinssätze bezüglich der verschiedenen Zinsbindungszeiten erhalten Sie sonst kein korrektes Ergebnis. Fordern Sie zusätzliche Angebote von Kreditinstituten an, sind auch diese nur vergleichbar, wenn Sie identische Bindungsfristen vorgeben. Als Vergleichsgrundlage sollte im Übrigen immer der Effektivzins der verschiedenen Finanzierungsangebote dienen. Dieser beinhalte im Regelfall alle relevanten Kosten.

Hier noch einmal die wichtigsten Punkte beim Vergleich im Überblick:

  • idealerweise vorher genau Gedanken machen (über die Finanzierungshöhe u.s.w.)
  • gleiche Bedingungen für alle Angebote vorgeben
  • passende Werte annehmen, um einen realistischen Vergleich zu erhalten
  • für einen Vergleich maßgeblich ist Effektivzins (effektiver Zins)

Wie sich ein Baufinanzierungsvergleich für Sie lohnen kann – ein Beispiel

Wie beschrieben, können bereits geringfügige Zinsunterschiede langfristig relativ große Auswirkungen haben, was einen Konditionsvergleich finanziell sinnvoll macht. Ein Beispiel einer klassischen Baufinanzierung soll Ihnen die preislichen Auswirkungen näher bringen.

Zur Ausgangslage: Verglichen werden die Finanzierungsangebote zweier Anbieter. Die vom Interessenten gewünschte Festzinsbindung wird auf 10 Jahre festgelegt. Zur Vereinfachung werden keine Ausreichungskosten (Agio bzw. Disagio) berücksichtigt. Auch indirekte Kosten wie beispielsweise Beiträge zu einer Risikolebensversicherung und Ähnliches sollen an dieser Stelle zugunsten der Berechnungstransparenz außen vor bleiben. Ebenso werden keine Sonderzahlungen oder Sonderkonditionen einbezogen. Die Bonität des Interessenten wird als gut beurteilt bzw. angenommen. Die angenommenen Zinssätze sind nur hypothetisch und entsprechen nicht den aktuellen Zinssätzen.

Zur Berechnung: Sie als Interessent benötigen einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro. Das zu finanzierende Objekt hat einen Gesamtwert von ungefähr 400.000 Euro. Aufgrund des relativ geringen prozentualen Kreditbedarfs von ca. 50 % ist es den Kreditinstituten möglich, einen komplett besicherten Baufinanzierungskredit anzubieten, was vergleichsweise günstige Konditionen ermöglicht. So liegen Ihnen schließlich zwei Finanzierungsangebote mit einem Effektivzins von unter 3,5 % p.a. vor. Als Kredittilgung legen Sie einen Tilgungssatz in Höhe von jährlich 1,5 % fest. Bei beiden Angeboten ermöglicht dies eine Kreditrate von unter 850 Euro monatlich.

Angebot 1 Angebot 2
Finanzierungssumme 200.000 Euro 200.000 Euro
Effektivzins 3,49 % p.a. 3,19 % p.a.
Zinsbindung 10 Jahre fest 10 Jahre fest
Angenommener Tilgungssatz 1,5 % p.a. 1,5 % p.a.
Kreditrate inkl. Zinsen 831,67 Euro mtl. 781,67 Euro mtl.
Restschuld nach 10 Jahren 164.160 Euro 164.717 Euro

Im Vergleich beider Angebote fällt die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist (10 Jahre) fast identisch hohe Restschuld auf – trotz des vertraglichen Zinsunterschieds. Allerdings unterscheiden sich beide Offerten in ihrer Ratenhöhe, da rechnerisch von einem prozentualen Tilgungssatz zuzüglich Zinsen ausgegangen wurde. Im Wesentlichen ist es die Differenz in der Kreditratenhöhe, die aus den unterschiedlichen Konditionen resultiert und die Mehrkosten des Kreditnehmers in Angebot 1 widerspiegelt. Reduziert wird die Differenz lediglich durch die geringere Restschuld in Angebot 1 – allerdings nur geringfügig. Die folgende Berechnung stellt den rechnerischen und somit finanziellen Unterschied zwischen beiden Angeboten transparenter dar.

Teilrechnung 1 – Unterschied Ratenhöhe:

831,67 Euro – 781,67 Euro = 50 Euro monatlich
50 Euro x 12 Monate = 600 Euro jährlich
600 Euro x 10 Jahre = 6000 Euro Zinsunterschied zum Ende der Festzinsbindung

Teilrechnung 2 – Unterschied Restschuld:

164.717 Euro – 164.160 Euro = 557 Euro Vorteil Angebot 1

Abschlussrechnung:

6000 Euro Zinsunterschied – 557 Euro Vorteil Angebot 1 = 5443 Euro Gesamtunterschied

Die Berechnung ergibt einen Kostenunterschied zwischen beiden Angeboten in Höhe von insgesamt 5443 Euro – zugunsten von Angebot 2. Angesichts des relativ geringfügigen Zinsunterschieds in Höhe von lediglich 0,3 % jährlich wird Ihnen sicher deutlich, dass ein Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote äußerst wichtig ist. Denn in der Praxis können durchaus auch höhere Zinsunterschiede auftreten, welche die Kostendifferenz entsprechend erhöhen. Hinzu kommt, dass sich der errechnete Vorteil nur auf das Ende der Bindungsfrist bezieht. Die Betrachtung ist auf 10 Jahre begrenzt. Bei ähnlich weiterlaufendem Tilgungsverhalten würde die Gesamtfinanzierung knapp über 30 Jahre in Anspruch nehmen. Bei gleich bleibendem Zinsunterschied würde sich der Kostenunterschied demnach mehr als verdreifachen. Über die Gesamtlaufzeit einer Baufinanzierung können Sie also deutlich mehr Kosten einsparen als die aufs Ende der ersten Bindungsfrist errechneten knapp 5500 Euro. Es geht folglich zweifellos um viel Geld.

Das sollten Sie außerdem berücksichtigen

Die Konditionen verschiedener Anbieter sind nur ein wichtiger Punkt, um den Sie sich vor Vertragsabschluss Ihrer Finanzierung ausgiebig kümmern sollten. Daneben sollten Sie noch andere Faktoren berücksichtigen. Ist es Ihnen beispielsweise wichtig, nach Vertragsabschluss einen persönlichen Ansprechpartner in Ihrer Nähe zu haben, empfiehlt es sich, die Dienste eines Kreditinstitutes vor Ort in Anspruch zu nehmen. In diesem Zusammenhang müssen allerdings nicht selten Einschnitte bei den Konditionen hingenommen werden, was die beschriebenen finanziellen Einbußen mit sich bringt. Ein online vorgenommener Baufinanzierungsvergleich zahlt sich in diesem Fall nur bedingt aus. Dieser sorgt zwar für eine Orientierung bezüglich der geforderten Zinsen, bringt dann aber gegebenenfalls nicht für die gewünschte finanzielle Ersparnis.

Ein weiterer Faktor, den Sie bei einer klassischen Baufinanzierung in jedem Fall beachten sollten, ist die vertragliche Regelung von Sonderzahlungen. Egal, ob es sich um eine Finanzierung über einen Direktanbieter oder ein Kreditinstitut vor Ort handelt – die maximale Höhe der Sonderzahlungen ist immer vertraglich festgelegt. Diesen meist jährlich zulässigen Zahlbetrag sollten Sie möglichst hoch vereinbaren. Denn er gibt an, wie umfangreich die jährlichen Sonderzahlungen maximal sein dürfen. Ob Zahlungen in der Höhe tatsächlich erfolgen, ist Ihnen jedoch selbst überlassen. Eine Pflicht zur Sondertilgung besteht demnach nicht. Die Möglichkeit, hohe Sonderzahlungen zu erbringen, bedeutet für Sie in jedem Fall höhere Flexibilität und gegebenenfalls Kosteneinsparung. Denn vorgenommene Teilzahlungen vermindern die Gesamtkreditsumme, was bei den Zinskosten berücksichtigt wird und sich somit positiv in den Gesamtfinanzierungskosten bemerkbar macht. Ebenso wie ein sorgfältiger Konditionsvergleich, können Ihnen also auch möglichst hohe Sonderzahlungsvereinbarungen Geld einsparen.

Zinsänderungsrisiko schon beim Baufinanzierungsvergleich berücksichtigen

Wie beschrieben wird im Rahmen einer klassischen Baufinanzierungen immer eine Zinsbindungsfrist festgelegt, deren Dauer unter Umständen einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten der Finanzierung haben kann. Denn nach Ablauf der Bindungsfrist können sich die Zinskosten Ihrer Anschlussfinanzierung enorm erhöhen, sofern das allgemeine Zinsniveau zwischenzeitlich stark gestiegen sein sollte. Nicht selten kommt es in dieser Situation zu einem deutlich Anstieg der Kreditrate. Denn Laufzeitstreckungen als Gegenmaßname sind oft nur bedingt möglich und gewünscht. Bezüglich eines solchen Kostanstiegs spricht man vom sogenannten Zinsänderungsrisiko. Diesem setzen Sie sich automatisch als Kreditnehmer aus, wenn die Dauer Ihrer Gesamtfinanzierung die vereinbarte Zinsbindungsfrist übersteigt. Und dies ist bei fast allen gängigen Baufinanzierungen zwangsläufig so.

Aus diesem Grund sollten Sie sich schon ab dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme gegen steigende Zinsen absichern, was beispielsweise mittels Bausparvertrag möglich ist. Dieser erfordert regelmäßige Einzahlungen, damit er letztlich seinen Sinn erfüllen kann. Können Sie diese Aufwendungen zusätzlich zur laufenden Kreditrate stemmen, ist ein Bausparvertrag im beschriebenen Fall eines Zinsanstieges sehr lukrativ. Denn ab dem Zeitpunkt der sogenannten Zuteilung ermöglicht er Ihnen die Aufnahme eines Bauspardarlehens, das einen Festzins bietet. Dieser Zinssatz wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und steigt nicht, wenn später das allgemeine Zinsniveau der Geld- und Kapitalmärkte ansteigen sollte. In Abhängigkeit vom jeweiligen Bausparanbieter und dessen Tarif ist die Zuteilung meist bei einem Guthabenstand von ca. 40 % der vereinbarten Bausparsumme erreicht. Dabei wird eine Ansparungsdauer von 10 Jahren angenommen, welche sich gegebenenfalls mit der festgelegten Zinsbindungsfrist decken würde. Nach Ablauf der Bindungsfrist können Sie einen Teil der beim Baufinanzierungskredit verbleibenden Restschuld mit dem im Bausparvertrag angesparten Guthaben ablösen. Ein weiterer Teil kann durch das (meist) zinsgünstige Bauspardarlehen abgedeckt werden. Nur der dann noch verbleibende Restbetrag müsste klassisch weiterfinanziert werden. Im Falle gestiegener Zinsen können Sie den dadurch zwangsläufig entstehenden Kostennachteil also mindestens mindern oder durch eine Komplettablösung gar ganz verhindern. Bereits im Rahmen eines Baufinanzierungsvergleichs sollten Sie deshalb die Möglichkeit eines Bausparvertrages in Erwägung ziehen.

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