Baufinanzierung Zinsen

Diese Seite teilen:

Sicher nimmt niemand gern Kredite auf. Denn diese bedeuten im Regelfall nicht zu unterschätzende finanzielle Belastungen. So kostet die Leihe von Kapital dem Kreditnehmer regelmäßig bares Geld. Einerseits in Form von verschiedenen Gebühren. Andererseits werden auf den geliehenen Betrag Zinsen berechnet, die für den Betroffenen meist den Großteil der anfallenden Kosten darstellen. Wer sich Kapital leiht, zahlt also immer mehr Geld zurück, als er vom Kreditgeber zunächst erhalten hatte. Doch manchmal kann die Inanspruchnahme von Krediten nicht verhindert – zum Beispiel wenn es um eine Baufinanzierung geht. In diesem Bereich sind die Investitionssummen so hoch, dass nur die wenigsten Erwerber ihre Immobilie aus eigener Tasche zahlen können. Für Betroffene wird in aller Regel die Aufnahme eines Darlehens nötig, um den Wunsch des Eigenheims realisieren zu können.

Wie erwähnt sind Kredite nicht kostenfrei. So werden einerseits oftmals verschiedene Gebühren erhoben, welche direkt im Rahmen der Kreditaufnahme oder auch indirekt entstehen. Einer dieser Kostenpunkte ist beispielsweise Agio bzw. Disagio, eine Art Kreditausreichungsgebühr. Den Hauptteil der Kreditgebühren sind jedoch berechnete Zinsen. Diese fallen für die gesamte Leihdauer bis zur letztendlichen Rückzahlung des Gesamtkreditbetrages an und stellen praktisch die Gegenleistung an den Kreditgeber für die Überlassung seines Kapitals dar. Möchten Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie vor allem auf die Höhe des angebotenen Zinssatzes achten und verschiedene Angebote vergleichen. Denn selbst keine Zinsunterschiede können dauerhaft betrachtet bereits erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Auch die Tatsache, dass es sich bei Baufinanzierungen in aller Regel um recht hohe Darlehenssummen handelt, trägt zu dieser Tendenz bei.

Doch wovon genau ist die Höhe der Zinsen abhängig? Vor allem vom aktuellen Zinsniveau und der Zinsentwicklung der letzten Jahre des Geld- und Kapitalmarktes. Dort bildet sich praktisch der aktuelle Preis des Leihkapitals. Vielen Menschen ist nicht bewusst, dass das Zinsniveau im Prinzip ebenso stark schwanken kann wie beispielsweise Aktienkurse. Deshalb kann es äußerst wichtig sein, wann genau ein Kredit aufgenommen wird. Im Rahmen einer klassischen Baufinanzierung wird genau zu diesem Zeitpunkt der Zinssatz festgelegt – für die gesamte Dauer der vertraglichen Zinsbindungsfrist. Weitere Zinsänderungen während dieses Zeitraumes spielen für Sie als Kreditnehmer dann keine Rolle mehr. Dies wiederum kann vorteilhaft oder auch und nachteilig sein – je nach Veränderung der Marktsituation.

Ein weiterer Faktor, von dem die angebotenen Zinskonditionen häufig abhängen, ist die Bonität des Kreditnehmers. Für den Kreditgeber bedeutet eine schlechtere Bonität ein höheres Kreditausfallrisiko – trotz Immobilie, die im Regelfall als Kreditsicherheit dient. Deshalb richten immer mehr Kreditinstitute ihr Konditionsangebot darauf aus, als wie bonitätsstark der Kreditantragsteller beurteilt wird. Bevor Sie Ihre Baufinanzierung in Angriff nehmen, sollten Sie also zum Beispiel für eine möglichst solide Einkommenslage sorgen. Denn auch diese hat gegebenenfalls maßgeblichen Einfluss auf den Preis Ihrer Finanzierung.

Warum die Zinskonditionen einer Baufinanzierung so wichtig sind

Wenn es um ihre Beantragung geht, ist der Umfang einer Baufinanzierung wesentlich größer als beispielsweise im Zusammenhang mit einem herkömmlichen Konsumdarlehen. Der Grund dafür liegt einerseits in den durchschnittlich wesentlich höheren Kreditsummen. Doch auch die Hereinnahme der betreffenden Immobilie als Sicherheit erfordert eine Reihe wichtiger Schritte und zunächst auch die Einreichung verschiedener Unterlagen. Meist kann erst dann kann eine entsprechende Bewertung des Objektes vorgenommen werden. Nicht selten dauert dies einige Tage.

Wird ein Konditionsangebot erstellt, sollten Sie die dafür gegebenenfalls benötigte Zeit nutzen, um auch Konditionen anderer Anbieter in Erfahrung zu bringen. Denn bereits geringfügig günstigere Zinskonditionen können deutliche finanzielle Auswirkungen haben. Der Grund dafür sind einerseits die im Rahmen von Baufinanzierungen meist recht hohen Darlehenssummen. Andererseits sind es die langen Kreditlaufzeiten, die diesen Effekt deutlich verstärken.

Höhere Zinsen schlagen sich sofort in einer höheren monatlichen Kreditrate nieder. Denn die berechnete Kreditrate beinhaltet sowohl den Zins- als auch den Tilgungsanteil des betreffenden Darlehens. Man spricht in diesem Zusammenhang vom sogenannten Annuitätendarlehen, bei dem sich Zins- und Tilgungsanteil im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgungshöhe verschieben. Vergleicht man Angebote mit verschiedenen Zinssätzen, handelt es sich bei allen rechnerisch zunächst also praktisch um einen festen Tilgungsanteil. Hinzu kommt jedoch der Zinsaufschlag, der je nach berechnetem Zinssatz unterschiedlich ausfällt. Höhere Zinssätze verursachen folglich höhere Aufschläge, was insgesamt zu einer höheren monatlichen Ratenbelastung für den Kreditnehmer führt. Angesichts der Tatsache, dass Kreditinstitute bei der Bonitätsbetrachtungen Haushaltsrechnungen ihrer Antragsteller zugrunde legen, können zu hohe rechnerische Kreditraten schwerwiegende Folgen haben. Übersteigt die nötige Kreditrate das ermittelte frei verfügbare Einkommen des Kreditantragstellers, wird dessen Kreditantrag im Regelfall abgelehnt. Die Höhe der Rate und somit die Höhe des Zinssatzes können letztlich also entscheiden, ob es überhaupt zur Ausreichung des beantragten Kredites kommt. Deshalb ist die Höhe des Zinses nicht nur allein aus Gründen einer Kosteneinsparung wichtig.

Ein Rechenbeispiel zur finanziellen Belastung

Ein Rechenbeispiel soll die möglichen finanziellen Auswirkungen höherer Zinssätze nochmals verdeutlichen.

Zur Ausgangslage: Es geht um eine Baufinanzierungsanfrage über einen Finanzierungsbetrag in Höhe von 220.000 Euro. Ihnen liegen folgende zwei Kreditangebote vor. Bearbeitungsgebühren, eventuelle Schätzkosten und Agio bzw. Disagio bleiben rechnerisch unberücksichtigt. Dies gilt ebenso für indirekt entstehende Kosten. Die angenommenen Zinssätze sind nur hypothetisch und entsprechen nicht den aktuellen Zinssätzen.

Angebot 1 Angebot 2
Kreditsumme 220.000€ 220.000€
Zinssatz 2,39 % 2,89 %
Anfängliche Tilgung p.a. 2 % 2 %

Berechnung der Ratenbelastung:

Tilgung: 220.000 Euro x 2% = 4.400€ p.a. / 12 = 366,67€ monatlich

Zinskosten Angebot 1: 220.000€ x 2,39 % = 5.258€ p.a. /12 = 438,17€ monatlich
Zinskosten Angebot 2: 220.000€ x 2,89 % = 6358€ p.a. / 12 = 529,83€ monatlich

Berechnung der Ratendifferenz:

529,83€ – 438,17€ = 91,66€ Differenz

Fazit

Die errechnete Ratendifferenz beider Angebote resultiert allein aus der Tatsache der höheren Zinskosten in Angebot Nummer 2. Dabei sei nochmals darauf hingewiesen, dass der preisliche Unterschied zwischen beiden Finanzierungsangeboten jedoch keineswegs enorm groß ist. Lediglich 0,5 % p.a. Zinsunterschied liegen vor. Dies verdeutlicht, warum Sie Zinskonditionen dringend vergleichen sollten. Ein intensiver Zinsvergleich bietet sich also an – auch online. Denn wie beschrieben kann ein solcher monatlicher Mehrbetrag wie im obigen Beispiel in einigen Fällen durchaus dazu führen, dass das Kreditinstitut die Kreditanfrage wegen geringfügiger Überschreitung des errechneten monatlich noch frei verfügbaren Einkommens ablehnt. Je nach persönlicher finanzieller Situation kann Ihr Finanzierungswunsch also letztlich an der Höhe der Zinskonditionen scheitern. Vor allem im Rahmen von Vollfinanzierung gilt dies, da die regelmäßige Belastung in solchen Fällen meist ohnehin zwangsläufig schon relativ hoch ist.

Die Zinsen sind nicht alles

Neben den reinen Zinskonditionen spielen jedoch auch noch weitere Faktoren eine wichtige Rolle, die Sie bei der Wahl Ihrer Baufinanzierung keinesfalls außer Acht lassen sollten. So spielt natürlich die Höhe des Darlehensbetrages eine elementare Rolle, wenn es um die Ermittlung der nötigen finanziellen Belastung für Ihr Vorhaben geht. Auch wenn der Bau bzw. Kauf von Immobilien für Sie eine einmalige Sache im Leben sein sollte, sollten Sie unnötige Kosten vermeiden. Zumindest sollten Sie immer Kosten- und Nutzenverhältnis abwägen, wenn es um kostenrelevante Entscheidungen im Zusammenhang mit Ihrer Finanzierung geht. Dies gilt vor allem für den Neubau einer Immobilie, da in solchen Fällen vielerlei Festlegungen vom Bauherrn zu treffen sind, welche direkte Auswirkungen auf die Baukosten haben. In Berücksichtigung des vorhandenen Eigenkapitals ist ein möglichst geringer Kreditbetrag anzustreben, falls die aus einer Finanzierung resultierende Belastung möglichst gering sein soll.

Doch der Faktor, der neben den Zinskonditionen sicher als einer der entscheidendsten anzusehen ist, ist die Dauer der vertraglichen Zinsbindungsfrist – wie eingangs bereits kurz erwähnt. Zum Ablauf der Zinsbindungsfrist kann sich eine Baufinanzierung drastisch verändern. Der Grund dafür liegt in der im Regelfall nötigen Weiterfinanzierung des noch offenen Kreditbetrages. Diese erfolgt zu den dann gültigen Zinskonditionen. Ist das Zinsniveau der Geld- und Kapitalmärkte seit Finanzierungsbeginn deutlich angestiegen, ist Ihre Anschlussfinanzierung plötzlich deutlich teurer als die zunächst abgeschlossene Finanzierung. Die Folge ist eine deutlich höhere Kreditrate, was Sie auch am dargestellten Rechenbeispiel ableiten können. Die alleinige Alternative zu einer Erhöhung der Kreditrate wäre dann eine Laufzeitstreckung des Kredites. Ist diese nicht möglich oder nicht gewünscht, erhöht sich die finanzielle Belastung Ihrer Baufinanzierung zwangsläufig. Die Zinsbindungsfrist ist deshalb ein erheblicher Teil allgemeiner Baufinanzierungskonditionen. Sie sollte Ihnen beim Konditionsvergleich also praktisch ebenso wichtig sein, wie die Höhe der gebotenen Zinskonditionen.

Baufinanzierung berechnen

 

1 vote